房东提前收房，房客如何维权？

　　摘要：房东提前收房，房客能否要求赔偿专修及违约金？出租方应该按照合同约定，给予承租方违约补偿，承租方同意，可以终止合同。

　　【网友咨询】

　　我于3年前出租房屋一套，我现在要收回房子，但租约未到期。房子出租时是毛胚，房客要我赔偿违约金及装修费，我是否需要赔偿？出租时房客说自己承租，实际是将其中两间转租，对我们说是自己亲戚，是否可以起诉他违约？我是否需要举证？该房我已出售，尚未过户，若提起诉讼，是否会影响我卖房？

　　　【法律解答】

　　上述问题涉及以下几个方面：

　　第一，在您的房子租约未到期间，您将房屋出售，根据我国合同法第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即承租人有权要求您与对方的租赁合同继续履行至合同期届满，您也应当告知购买人您的房子处于出租阶段租赁期尚未届满。

　　第二，您所说的承租人擅自转租的情形，根据我国合同法第二百二十四条第二款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但是我国最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释中也规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。即如果您知道承租人转租但是您在六个月内未提出异议，则应当认定转租有效，如果您是刚知道承租人擅自转租的，在您知道或应当知道之日起六个月内您可以向法院主张转租合同无效或者解除转租合同。

　　第三，根据我国合同法第二百二十三条的规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。同时，我国最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释中也有详细的规定，总结来说就是承租人如果没有经过您的同意进行装修的，您可以主张恢复原状或者赔偿损失，如果在您的同意下装修的，可以根据具体的情况例如装修的装饰物是否形成附合来作出具体判断。同时，还与租赁合同如何解除相关。最后，根据我国民事诉讼法中的规定，谁主张谁举证，您需要出具证据来证明对方擅自转租并且您知情的时间并未超过六个月。

　　【相关法条】

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

　　第九条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

　　已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

　　第十条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

　　第十一条　承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

　　(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

　　(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

　　(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

　　(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

　　第十二条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

　　第十三条　承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。