房屋转租的法律风险的避免

　　摘要：现实生活中，相当一部分的承租人在承租房屋时没有核实房屋产权的情况，想当然地认为中介公司或者“二房东”享有出租权。在未了解房屋产权人的情况下签订合同是导致诉讼发生的根本原因。那么，如何避免房屋转租的法律风险？

　　案情：

　　2015年5月14日，原告李某与被告刘某签订《北京市房屋租赁合同》，约定李某承租刘某位于北京市昌平区天通西苑三区某房屋的主卧一处，租期一年，租金每月2000元，租金支付方式为半年付。合同签订后，李某向刘某支付了房屋租金、押金等费用，并预交了水费、垃圾处理费等。

　　李某诉称：2015年5月21日，涉案房屋的产权人冯某到租赁房屋内告知房屋没有出租，并更换了门锁，要求李某腾房。李某便将出租方刘某诉至法院要求法院判令解除双方签订的合同，返还房屋租金等相关费用。

　　被告刘某辩称：同意解除合同，但是没有钱退。李某住进来到现在的钱也没有扣除，并称当时其也出了中介费，应该予以扣除。

　　最终法院判令双方解除合同，被告退还原告租金11467元、押金2000元、钥匙押金100元、电卡押金200元、水费704元、垃圾处理费714元。

　　法官说法：

　　本案中，因涉案房屋的产权人更换了门锁导致无法使用涉案房屋，原告李某要求解除合同于法有据。现原告李某于2015年5月23日搬离房屋，其所交纳的押金、租金、水费等费用应当予以退还，法院依据涉案的房屋所有权人更换门锁的日期认定为原告实际居住使用房屋租赁的期限。最终法院作出如上判决。

　　现实生活中，相当一部分的承租人在承租房屋时没有核实房屋产权的情况，想当然地认为中介公司或者“二房东”享有出租权。在未了解房屋产权人的情况下签订合同是导致诉讼发生的根本原因。因此提示广大承租人在承租房屋时，应当要求出租方出示房屋的合法出租权，比如授权委托书、委托出租合同、代理出租合同、附有同意转租的租赁合同等，否则会涉及到出租人无权处分的问题。对于承租人和房主而言都可能遭受损失。