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重庆##房地产公司(以下简称##公司)与被上诉人张##房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案二审判

来源:重庆游小强维权律师网   作者:重庆律师  时间:2017-01-15

重庆市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

(2015)渝三中法民终字第01670号

上诉人(原审被告)重庆##房地产公司,住所地重庆市涪陵区AA镇。

法定代表人金##,该公司经理。

委托代理人陈##,男,住重庆市涪陵区。

委托代理人游小强,重庆维淮律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)张##,男,住重庆市涪陵区。

委托代理人张宏林,重庆新合律师事务所律师。

上诉人重庆##房地产公司(以下简称##公司)与被上诉人张##房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,重庆市涪陵区人民法院于2015年5月18日作出(2015)涪法民初字第00819号民事判决。##公司不服该判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年12月2日公开开庭审理了本案。上诉人##公司的法定代表人金##及其委托代理人陈##、游小强以及被上诉人张##及其委托代理人张宏林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院审理查明:张##系重庆市涪陵区AA镇某某居委5组原杨家祠堂居民,##公司于2010年5月10日成立,经营范围为:房地产开发(凭资质证书执业);房地产营销策划;房地产中介服务。2010年,因AA镇项目建设需要拆除杨家祠堂,重新改扩建,##公司遂作为拆迁人于2010年12月29日与张##签订了《房屋拆迁补偿安置合同》,其中约定:1、归还一层单间面积为40平方米,归还住宅面积为269平方米,院坝赔偿按照10元/平方米共计1034.8元。2、还房为拆迁方在拆除杨家祠堂重建房屋中最先修建好的房屋栋中选择,因拆迁户多,拆迁方选择的户型均由在本栋楼层中所有拆迁户以抽签方式选择;3、还房的水、电、气、闭路等均由拆迁方安装至主道进户门口,其进户的上户费及其上户的相关费用均由被拆迁方负责(一层单间房屋的水、电、气拆迁方不负责立户和安装,由被拆迁方自行解决);4、所还房屋的装饰与设施为清水房(其中进户防盗门由被拆迁方自行解决),被拆迁方要配合拆迁方按照规定完善相关批建手续,在2011年12月30日前按约定标准交房与被拆迁方;5、被拆迁的房屋按本合同规定应还被拆迁人的房屋面积发生差异时,按以下统一方式进行互补,并同时结清产权调换差价:如还房面积低于应还面积小于30平方米(不含30平方米)时,拆迁方按差房面积以1200元/平方米补偿给被拆迁方,如超出30平方米以上时,拆迁方只按还房方式处理,如还房超面积10平方米(不含10平方米)以内,被拆迁方按1200元/平方米付款给拆迁方,还房超出10平方米以上者,被拆迁方按市场价补费给拆迁方[注:一层单间换房标准:应还面积在120平方米以内(含120平方米)的只能还一间,应还面积在120平方米以上的,只能还一层两间(一层单间面积在17-23平方米以内)];6、还房面积超出本协议面积之外的面积,被拆迁方按拆迁方要求支付给拆迁方并付清,并按相关规定缴纳相关税费;7、被拆迁方被拆除的房屋的装饰、设施等均不予以补偿和赔偿;8、拆迁方未按照约定时间交房与被拆迁方的,逾期不能交房的,拆迁方应在过渡期满15天前通知被拆迁方,按本协议支付每户300元/月的过渡补助费。张##委托其女儿张某某在该合同上签字纳印后,##公司委托代理人陈##于2011年4月2日均在该合同上签字,并由##公司加盖公章。同日,张##与##公司再次签订《房屋拆迁补偿安置合同》,除还房用途及面积约定为住宅面积111平方米以外,其余部分内容与第一份合同一致。该份合同仍是由张##委托其女儿张某某于2011年4月1日签字纳印后,##公司于2011年4月2日由其委托代理人陈##签字并加盖公章。2011年3月17日,重庆市涪陵区发展和改革委员会作出《关于涪陵区AA镇安置房立项的批复》(涪发改委发(2011)165号),同意AA镇安置房立项,总建筑面积为10000平方米,项目总投资估算为1000万元。2011年9月23日,重庆市涪陵区发展和改革委员会作出《关于同意调整AA镇安置房建设规模的函》(涪发改委函(2011)146号),原则上同意安置房增加建设规模12131.4平方米,增加安置户68户,增加投资2000万元,其他建设内容不变。2011年11月7日,重庆市涪陵区发展和改革委员会作出《关于同意AA镇安置房项目更名的批复》(涪发改委发(2011)736号),同意将上述批复与函中同意的AA镇安置房更名为涪陵区AA镇杨家祠堂安置房。2011年12月5日,涪陵区规划局作出地字第500102201100547号《建设用地规划许可证》,许可用地单位为涪陵区AA镇人民政府,用地项目名称为杨家祠堂安置房,用地面积为8000平方米。2012年12月21日,涪陵区规划局作出建字第500102201200117号《建设工程规划许可证》,许可建设单位为重庆市涪陵区AA镇人民政府,建设项目名称为杨家祠堂安置房,建设规模为19886.19平方米。2012年12月24日,涪陵区城乡建设委员会作出500102201212240101号《建筑工程施工许可证》,许可建设单位为重庆市涪陵区AA镇人民政府,工程名称为AA镇杨家祠堂安置房工程,建设规模为19428平方米,合同价格1582.1万元,设计单位为重庆新际建筑工程设计有限公司,施工单位为重庆江科建筑工程有限公司,监理单位为重庆大恒建筑设计有限公司,工程内容为A栋-1F-5F、B栋18F基础、主体初装修等工程内容,项目经理任大凤。##公司作为参建方实际施工建设AA镇杨家祠堂安置房工程,于2014年6月完工,并由其实际占有管理。同时,##公司为张##等统一安装了防盗门。2014年8月11日,##公司向张##以邮政快递EMS形式发出接房通知书,以杨家祠堂安置房已完工并于2014年7月1日即具备交房条件为由,通知张##等人于2014年8月14日到“龙颐·金凤苑”(即杨家祠堂安置房)B栋一层2号抽签选房,但在抽签时因就面积差互补价款标准、其他费用缴纳等问题无法达成一致协议而未能抽签选房。之后经AA镇政府组织协调,2014年9月10日,##公司再次形成还房方案,并定于同月20日抽签选房。2014年9月20日,张##等人进行了抽签选房,张##选取了B幢3-5号(建筑面积117.45平方米)、5-7(建筑面积104.94平方米)、6-8(建筑面积112.31平方米)住房3套、B幢1-18号农具房1间(建筑面积40.69平方米)。但上述房屋至今仍未交付张##使用。之后,因##公司未履行第二份《房屋拆迁补偿安置合同》,张##遂采取换锁等方式自行占有了杨家祠堂安置房B幢1-3号(建筑面积19.29平方米)农具房。张##于2015年1月5日诉至一审法院,请求判决:1、##公司将位于重庆市涪陵区AA镇杨家祠堂B幢3-5号、5-7、6-8号3套住房和农具房1-18号一间交付张##使用;2、由##公司负责上述住房的水电气闭路安装至主道进户门口,但在庭审中增加请求为并开通;3、由##公司支付张##从2014年1月起至正式交房时止按300元/月计算的住房过度补助费。4、由##公司补偿张##尚差住房面积款102000元。

另查明,杨家祠堂安置房因土地征用手续等问题,致使至今未能验收,房屋产权亦未能办理。一审庭审中,##公司提交了杨家祠堂安置房分层建筑测绘面积汇总表,张##等人的诉讼代表人均表示认可该面积。根据涪陵区相关规定标准,每户上户水费、上户电费、上户天然气费分别为1600元、660元、3500元,张##等对此标准无异议,但主张原有户头应予以相应抵补,##公司已负责将杨家祠堂安置房除闭路外的水、电、气均安装至了主道进户口并可以使用,但双方仍因费用清算等问题无法达成一致,##公司遂采用将水、电、天然气上锁方式未予开通。

##公司在一审中答辩称:该安置房所有手续都是AA镇人民政府办理的,##公司本身没有拆迁资格。该房屋也是于2014年6月已经达到了交付条件,并通知交房,故住房过渡补助费应当计算截止到此时。##公司已经按照合同约定及规划要求将水电气闭路安装到了主道进户口,但因为张##未交清相关费用而将其上锁未予开通。根据合同约定,张##应当承担水电气闭路的上户相关费用,##公司为需要购买的变压器以及预存电费等设施设备,按全部建筑面积折算后为52元/平方米,应当由张##负担19520.28元。张##多出的住房面积超过10平方米部分按照市场价每平方米2858元进行计算,同时张##还应当缴纳防盗门费用4140元(1380元/樘×3樘)、配套水费4800元(1600元/户×3户)、配套电费2640元(660元/户×4户)、配套气费10500元(3500元/户×3户)、代收大修基金28154元(75元/平方米×375.39平方米),扣除应付给张##从2014年1月至6月的住房过渡费1800元后,即总计张##还应当支付##公司241117元。

一审法院认为,##公司与张##签订的两份《房屋拆迁补偿安置合同》是双方意思表示真实一致的情况下达成的,规范着双方的权利义务,张##也已按照协议切实履行了自己的义务,拆除了自己原有房产,##公司也已实际完成杨家祠堂安置房建设及抽签还房等其他约定义务,故虽然因##公司既未取得拆迁资格,该建设用地也未依法征收,而导致该协议相应对外部分不能产生应有效力,但作为规范双方权利义务的协议部分在双方之间仍具有相对效力,双方仍应当按照该部分约定履行各自义务。对于房屋交付使用问题。因##公司系杨家祠堂安置房的实际占有管理者,且系拆迁安置的组织实施者,故张##仅要求将自己抽选房屋交付给其居住使用的请求应予支持。对##公司提出的其并非业主而不承担交付义务的辩称不予采纳。同时,对于张##自行占有的杨家祠堂安置房B幢1-3号农具房问题,因双方达成的两份《房屋拆迁补偿安置合同》均是双方真实意思表示,对于还房面积的约定并无冲突,应当合并适用,则张##应享有房屋面积共计应为420平方米,而##公司拒不履行第二份《房屋拆迁补偿安置补偿合同》,导致张##实际抽签选取房屋面积为375.39平方米,尚差44.61平方米,根据双方合同中关于产权调换的面积差处理:“如还房面积超出30平方米以上时,只按还房方式处理。”而该农具房尚未分配或出售,由张##使用符合双方约定,也可有效减少双方差距,故张##提出的由##公司将杨家祠堂安置房B幢1-3号农具房交付其使用的请求应予以支持。关于配套水、电、天然气安装及开通问题。根据双方合同约定,##公司应当安装至主道进户口的水、电、天然气等,理应为可以开通使用的,如张##等未按照约定支付##公司已经代为支付的上户费及上户相关费用时,则##公司可以通过协商直至诉讼等方式进行追偿,且张##等也并未否认应由其缴纳上户费及上户相关费用,而主要是否认缴纳##公司提出的分摊每平方米52元的电力设施设备费,故##公司采用将已安装至主道进户口的水、电、天然气上锁来防止张##等开通使用,显属方式不当,应当予以解锁。关于住房过渡补助费问题。根据合同约定为逾期不能交房时给予每户每月300元的过渡补助费,##公司虽然通知张##等于2014年8月14、15日进行选房,但在选房时因要求张##等缴纳费用发生争议而导致选房失败,之后于同年9月20日再次组织选房后仍未实际交付,且因上述争议未开通水、电、天然气等,致使张##等也无法实际入住,其无住房状态一直持续,故仍应当由##公司继续支付该项费用,对于##公司提出的应当计算至2014年6月时止的辩称理由,无事实依据而不能成立,不予采纳。关于房屋面积差补偿问题。根据合同约定,还房面积低于应还面积30平方米时,由##公司按差房面积以1200元/平方米进行补偿。张##实际抽签选房面积共计375.39平方米,再加上杨家祠堂安置房B幢1-3、建筑面积19.29平方米的农具房归其使用后,尚差房屋面积为25.32平方米,则折算价款为30384元。对于##公司提出的张##还应当向其缴纳配套电力设施设备费19520.28元、防盗门费用4140元、配套水费4800元、配套电费2640元、配套气费10500元、代收大修基金28154元,因系针对张##提出具有独立性的诉讼请求,但其并未相应地提起反诉,故对此不予审理。据此,依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、第六十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第一百零七条、《最高人民法院﹤关于适用中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零五条之规定,判决:一、重庆##房地产公司于本判决生效后立即将涪陵区AA镇杨家祠堂安置房B幢3-5、5-7、6-8号住房、B幢1-3、1-18号农具房交付张##使用,并立即将已安装至主道进户口的上述住房的水、电、天然气解锁。二、重庆##房地产公司于本判决生效后立即向张##支付自2014年1月起按照每月300元计算的住房过渡补助费至将上述住房交付并解锁水、电、天然气之日止。三、重庆##房地产公司于本判决生效后10日内向张##支付尚差房屋面积补偿款30384元。四、驳回张##的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2492元,减半收取1246元,由重庆##房地产公司负担750元,由张##负担496元。

上诉人##公司不服上述民事判决,向本院提起上诉,请求撤销一审判决中第一、二、三项并依法改判。其主要事实和理由是:1、一审判决上诉人将B幢1-3交付被上诉人使用,确认了被上诉人违法行为的合法化。2014年9月10日,上诉人已经将B1-3通过买卖的方式卖给冉红霞,被上诉人的违法行为侵害了冉红霞的合法权益。2、一审判决上诉人“立即将已安装至主道进户口的上述住房的水、电、天然气解锁”缺乏事实依据。根据双方签订的《房屋拆迁补偿安置合同》中约定上诉人已履行完毕了合同的内容,被上诉人没有缴纳相关费用才导致设备没有使用,并非上诉人加锁导致,故一审判决超越了合同约定范围作出裁判应当撤销。3、被上诉人不按合同约定的义务支付面积差补偿款,应自行承担未按期接房的过渡补助费的责任。本案中安置房已经在2014年6月30日具备交付条件,上诉人已通知被上诉人接房,但被上诉人迟迟不办理接房手续,被上诉人在确定房屋后没有将房屋价差款支付给上诉人,上诉人没有向被上诉人交房的责任应由自己承担,而一审判决在避而不谈先后履行顺序的前提下,过渡补助费的时间应计算至房屋具有交付条件且通知被上诉人时止。4、被上诉人应当向上诉人支付房屋面积补偿款152975元。根据2014年9月20日抽签选房确定,被上诉人抽取的住宅房屋总面积为375.39平方米,根据第一份《房屋拆迁安置补偿合同》确定应还房面积为309平方米,多还66.39平方米,根据该合同第二条2(1)约定及一审法院确定价格,被上诉人应向上诉人支付房屋面积补偿款152975元。

张##答辩称:上诉人认为只将水、电、气安装至主道进户口就已经完成合同约定的内容则与事实不符,至今被上诉人的水、电、气都未开通。2014年6月安置房并不具备交付条件,房屋的交付必须是经过竣工验收合格后才具备交付条件,上诉人并未举示验收合格的手续,因此一审判决认定过渡补助费应支付到解锁之日止是正确的。由于抽签时上诉人差被上诉人的房屋,并且上诉人回避了第二次抽签,因此,上诉人没有房屋才占了一套房屋,并且该占的房屋与被上诉人应得的房屋面积相符合,因此,一审判决其使用该房屋正确。

##公司在二审中向本院提交了下列证据:1、《重庆##房地产公司关于要求严肃查处部分拆迁户违法行为的报告》,拟证明##公司于2014年9月25日向AA镇人民政府作出的杨明及其兄弟等拆迁户于2014年9月24日强行进入杨家祠堂安置住房B栋2层及以上楼层房屋,并将上述住房的门锁锁芯更换的情况汇报。2、《重庆##房地产公司关于杨明及其有关人员违法撬门情况统计的报告》(龙颐地产司文(2014)04号),拟证明##公司于2014年10月16日向AA镇政府、AA镇派出所作出的关于杨明及其他人员对杨家祠堂B栋2层及以上几层楼房撬门换锁情况的统计报告。3、重庆##房地产公司作为甲方与冉红霞作为乙方于2014年9月10日签订的《杨家祠堂安置房房屋认购书》,拟证明##公司已于2014年9月10日将杨家祠堂B幢1-3号房屋卖给冉红霞,冉红霞支付##公司购房款共计81018元。被上诉人的委托代理人质证认为,对两份报告的真实性无异议,拆迁户换锁是事实,但并未搬进去住;对《杨家祠堂安置房房屋认购书》的真实性无异议。

本院二审查明:##公司与重庆市涪陵区AA镇人民政府自愿达成案外协调处理意见即杨家祠堂安置房拆迁户23户(包括潘延平、陈长军2户)中每户1套住宅房屋的水、电、气上户开通费用由AA镇人民政府协调落实,如##公司已向相关部门缴纳该费用,由AA镇人民政府负责协调落实返还给##公司。##公司表示在2015年12月31日前完成消防设施安装等其他单项收尾工程,确保杨家祠堂安置房达到验收条件。

另查明:2014年9月10日,重庆##房地产公司作为甲方与冉红霞作为乙方签订了《杨家祠堂安置房房屋认购书》,双方约定:“乙方选定该物业B栋1层3号,用途商业(农具房),建筑面积19.29㎡,单价为4200(元/㎡),应付总款81018元。”

本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。

本院认为,由于历史遗留原因,杨家祠堂安置房因土地征用手续等问题,至今未能取得验收合格等手续,但##公司承诺在2015年12月31日前完成消防设施安装等其他单项收尾工程,确保该安置房能够达到验收条件,因此,对被上诉人占有已通过抽签方式取得的房屋确定为已交付的房屋。尽管被上诉人已经实际占用了抽签所选之房,但上诉人应在2016年1月30日前向被上诉人履行完毕交付房屋的相关手续。

关于B幢1-3号农具房的交付问题。虽然上诉人与被上诉人双方达成的两份《房屋拆迁补偿安置合同》约定张##应享有还房面积为420平方米,而张##实际抽签选取房屋面积为375.39平方米,尚差44.61平方米。但张##在未取得##公司同意的情况下,强行占有B幢1-3号农具房,已构成了侵权,且该房##公司已于2014年9月10日卖于案外人冉红霞,因此,一审法院判决##公司应将B幢1-3号农具房交付张##使用应予纠正。

关于住房过渡补助费的问题,依据二审中上诉人所举示的新的证据,可以认定被上诉人等拆迁户已于2014年9月24日起将其抽签选房的门锁锁芯更换并占有使用该住房,因此,应当认定##公司于2014年12月30日前交付了应还之房,故##公司应当支付住房过渡补助费按每月300元从2014年1月至2014年12月31日止。

关于房屋面积差补偿的问题。根据合同约定还房面积超出30平方米以上时,##公司只按还房方式处理。因张##应享有还房面积共计420平方米,其实际抽签选取房屋面积为375.39平方米,##公司尚差张##还房面积44.61平方米,故##公司应按照上述合同约定将该面积作为还房方式处理,待双方确定还房面积后计算面积补差款。因此,##公司提出的张##应向其支付房屋面积补偿款152975元的理由不能成立。

综上所述,因本案二审中出现新证据,导致一审判决认定的事实发生变化,应予改判。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:

一、撤销重庆市涪陵区人民法院(2015)涪法民初字第00817号民事判决。

二、重庆##房地产公司在2016年1月30日前向张##履行完毕交付B幢3-5、5-7、6-8号住房、B幢1-18号农具房房屋的相关手续。

三、重庆##房地产公司于本判决生效后立即向张##支付自2014年1月起至2014年12月31日止按照每月300元计算的住房过渡补助费3600元。

四、驳回张##的其他诉讼请求。

一审案件受理费2492元,减半收取1246元,由重庆##房地产公司负担750元,由张##负担496元,二审案件受理费2492元,由重庆##房地产公司与张##各负担1246元。

本判决为终审判决。

审 判 长  陈中林

代理审判员  李 川

代理审判员  杨 洋
 

二〇一五年十二月三十日

书 记 员  赵许梅

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